Der Preis von Immobilien
Dynamische Investitionsrechnung für die Immobilienbewertung. Methodik und zehn Fallbeispiele
Pedrazzini, Lorenzo/Micheli, François
ISBN 978-3-03909-004-4
1. Auflage
erschienen in 2002
Sprache D
248 Seiten
broschiert
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Zum Buch
Kosten, Wert, Preis – ist das alles dasselbe? Sicher nicht, wie die Autoren erbarmungslos zeigen! Sie illustrieren einfach, logisch und klar, wie die ausgeklügelten Methoden der Finanzmathematik - die in Unternehmensbewertung und Wertpapieranalyse seit langem etabliert sind - auf ein wirtschaftlich bedeutendes Anlagesegment angewendet werden können: auf Immobilien.
Lässt sich mit den bewährten Methoden der Investitionsrechnung auch der Preis von Grund und Boden, Gebäuden, Bauvorhaben, Fabriken, Hotels, Leasing-Objekten, Dienstbarkeiten, Grundschulden und Portfolios bestimmen?
Dieses Buch beweist es eindeutig: Ja!
Immobilienbewertung ist aber keine exakte Wissenschaft, der Standpunkt - Käufer oder Verkäufer - ist entscheidend für den Preis. Deshalb werden die erarbeiteten Lösungen wiederum hinterfragt.
In Stil und Form ist dieses Buch eine geglückte Verbindung aus bissigstem Humor und finanzwirtschaftlicher Stringenz. Die Autoren haben sich ihre Helden Bouvard und Pécuchet von Gustave Flaubert «geliehen» und lassen sie abwechselnd als Erben, glückliche oder reumütige Eigentümer, Spekulanten, Bankiers, Analysten, Moralisten, Verkäufer, Kasinoratten, Investoren, Friedensrichter, Hoteliers, Industrielle, Hochstapler oder Opfer auftreten. Die Portraits entlarven – zuweilen unbarmherzig – das gesamte Spektrum der Akteure der Immobilienwirtschaft.
«Die Autoren verstehen Immobilien als Finanzprodukte. Sie wenden für die Preisfindung von Immobilien dieselben Regeln an, die in der Finanzwirtschaft für die Kalkulation, Bewertung und Beurteilung von Investitionen und Unternehmen verwendet werden.» Christoph Ackeret
Inhaltsübersicht
Teil I: Grundlagen
Kapitel 1: Einleitung
Kapitel 2: Die finanzielle Bewertung von Immobilien
Teil II: Fallbeispiele
1 Bewertung von Grund und Boden
2 Bewertung von Industrieland
3 Bewertung eines Immobilien-Leasings
4 Bewertung eines Wohngebäudes
5 Bewertung eines Einkaufszentrums oder Industrieobjekts
6 Bewertung eines Hotelobjekts
7 Bewertung eines Erbbaurechts
8 Bewertung einer Bauverbotsdienstbarkeit
9 Bewertung einer Grundschuld
10 Bewertung eines Immobilien-Portfolios
Leseprobe
«Bouvard hatte das Unglück, eine entfernte Tante zu verlieren. Unglück ist dabei ein relativer Begriff, denn eigentlich hatte er vollständig vergessen, dass es diese Tante überhaupt gab. Die gestrenge alte Jungfer hatte ihr Leben damit verbracht, sich über eine gescheiterte Jugendliebe hinwegzutrösten, indem sie acht Katzen aufzog und immer wieder die Nachbarskinder ohne jeden Grund beschimpfte. Bouvard machte die erfreuliche Erfahrung, dass sogar das relative Unglück manchmal seine guten Seiten hat. Denn außer den acht Katzen hinterließ ihm seine Tante ihre Villa ‹Gänseglück› an der schönen Adresse ‹Im Vogelsang›. Die Villa war zwar schon etwas baufällig, dafür aber schuldenfrei, mit See- und Bergblick an sonniger Lage.
Die Steuerbehörde bestand darauf, mit Bouvard das Leid – das fand er heuchlerisch – und auch das Erbe – das war für Bouvard ein Skandal! – zu teilen. Das Finanzamt forderte Bouvard zur Entrichtung der Erbschaftssteuer in Höhe von nahezu der Hälfte des steuerlichen Werts der Villa auf. Dafür weigerte sich das Finanzamt höflich, vier der acht Katzen zu adoptieren, die Bouvard als unverbesserlicher Provokateur zur Strafe im Büro der Steuerbehörde ausgesetzt hatte.
Aber die Steuerbehörde war nicht die Einzige, die Bouvard ihre ‹aufrichtigen› Beileidsbekundungen zuteil werden ließ. Auch Pécuchet, der Inhaber der Pécuchet Immobilienberatung, den er sechs Monate vorher auf einem Wohltätigkeitsball zugunsten der Organisatoren getroffen hatte, einer Veranstaltung aus edlen Beweggründen also, kam auf ihn zu und drückte in einem Schreiben den innigen Wunsch aus, Bouvard höchstpersönlich sein Beileid aussprechen zu dürfen. Bouvard fühlte sich geehrt, nahm an und vereinbarte einen Termin.
Bei dem Gespräch ließ Bouvard Pécuchet wissen, dass sein ganzes Sinnen und Trachten auf eine erfolgreiche Verwaltung seines neuen Vermögens gerichtet sei. Pécuchet warnte ihn eindringlich davor, die Villa zu vermieten, und zählte dafür viele gute Gründe auf (hohe Renovierungskosten, Risiko des Leerstands, von einem einzigen Schuldner abhängiges Mietausfallrisiko, Ausschluss anderer mittelfristiger Nutzungsmöglichkeiten und vieles mehr). Dafür empfahl er Bouvard, doch die Verwertung seines Grundstücks der Pécuchet Immobilienberatung zu überlassen …»
Zielgruppe
Finanzfachleute, Fonds- und Vermögensverwalter, Analysten, Controller, Politiker, Planer, Anleger, Investoren, Treuhänder, Gutachter, Juristen, Architekten, Immobilienbewerter bei Banken und Versicherungen, Bau- und Steuerbehörden, (zukünftige) Hausbesitzer, Liegenschaftenverwaltungen
Die Autoren
Lorenzo Pedrazzini (dipl. IUHEI, Dipl. DMA-MBA HEC) hat über fünfzehn Jahre Erfahrung auf den Gebieten Immobilienverwaltung, -finanzierung und -bewirtschaftung sowie in der Führung großer Immobilienunternehmen. Er ist bekannt als Referent an Fachkongressen im In- und Ausland, als Autor mehrerer Bücher und durch Beiträge in Finanzzeitschriften.
François Micheli (lic. iur., dipl. IEI, Richter am Mietgericht Genf) ist seit mehr als fünfzehn Jahren im Immobilien-Management tätig und befasst sich mit den Bereichen Mietrecht, Führung von Immobilienunternehmen und Stiftungen, Immobilienfinanzierung, Immobilienbewertung, Portfolio-Management und Controlling für Immobilien.
Beide Autoren sind Partner und Verwaltungsratsmitglieder von Colliers AMI Genf (Corporate Real Estate) und Asset Management Immobilier Pedrazzini Micheli & Cie SA (Beratung und Management von Immobilienvermögen), mit Sitz in Genf und Zürich.
Christoph Ackeret (dipl. Arch. ETH/SIA, MBA IMD) hat über 25 Jahre Erfahrung auf dem Gebiet der Immobilien-Entwicklung. Er ist Partner, Verwaltungsratspräsident und CEO von Colliers CSL Zürich sowie Partner und Verwaltungsratspräsident von Colliers AMI Genf. Schwerpunkte seiner heutigen Tätigkeit sind Investitionsmanagement, Gutachten, Abwicklung von Transaktionen und Promotion von internationalen Immobilieninvestitionen.